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尹中立:2015年深圳房價一騎絕塵背後推手是股市

2015年我國房地產市場的最大特點是兩極分化,公教人員貸款2016公教人員貸款率利計算而且分化很嚴重。

首先是一線城市和三、四線城市有明顯的分化。2000年~2010年,每次房價波動,一線城市和三、四線城市都是齊漲共跌,隻是幅度不同。但是這次不同,四個一線城市房價上漲,平均漲幅超過10%,但是三、四線城市房價大部分是下跌的,最大跌幅超過5%。

此外,一線城市中的領漲城市也出現變化。在以往房價上漲的過程中,領漲的城市是北京或上海,但是這次深圳的房價漲幅遙遙領先,並且與其他三個城市的差距非常大。

深圳房價為何一騎絕塵?有人從房地產政策的角度分析,認為是2015年“3·30”政策的刺激。但以前也有類似的政策刺激,各個城市的房價是同步上漲或原地不動的。為什麼這次一線城市房價漲起來瞭,而三、四線城市房價並沒有受到影響?顯然,政策刺激的邏輯無法解釋房價分化走勢。

也有人認為深圳房價漲幅過快是因為土地稀缺。深圳目前有1000多萬常住人口,但每年新增加的住房供應大約在500萬平方米左右,而北京、上海每年新增加的住房供應都超過1000萬平方米。但深圳住房供應與人口之間的關系一直如此,2015年也沒有發生特別的變化。所以這也不是房價突飛猛進的原因。

還有一種解釋,認為2015年鼓勵“大眾創業、萬眾創新”,而深圳在科技創新方面領先於全國,經濟發展勢頭較好。深圳在科技產業發展方面一直是全國領先,2015年並沒有顯著變化,且GDP還有所放緩,因此房價飆升與經濟結構的變動關系也不大。

從時間節點來看,深圳房價上漲始於2014年12月份。據國傢統計局數據,2014年初至10月份,深圳二手房價持續下跌,當年11月份二手房價環比漲幅為零,出現止跌。2014年12月深圳二手房價環比上漲瞭0.7%。從2015年1~11月深圳二手房價格環比增長速度來看,漲得最快的是5月和6月,漲幅都在6%以上,而在8月份之後,上漲速度明顯放緩。

2015年的深圳房價運行軌跡與股票市場的價格波動軌跡基本一致。A股市場從2014年11月份開始出現快速上升的牛市行情,漲幅最快的月份是4月~5月。可以直觀感覺出深圳房價的走勢與股車子貸款率利最低銀行公教房屋貸款率利最低銀行2016信貸年息市有直接關系。

筆者查閱瞭關於深圳房價的各種分析評論,已經有人關註到房價與股市的關系。例如,深圳的房地產專傢李宇嘉認為,深圳擁有1000多萬股票賬戶,而常住人口總數也是1000多萬,股價上漲導致的財富效應刺激瞭房價。

深圳股票投資者數量並不比北京和上海多,但股價上漲的過程中北京和上海的房價卻沒有出現飆升。因此,有必要進一步剖析股價影響深圳房價的機理。

筆者認為,深圳的特別之處在於它的股票市場結構。深圳股票市場有中小板和創業板,加起來約有1200傢上市公司。上市公司在深圳交易所掛牌上市,就會在深圳開戶、設立辦事處,所有發起人股東的賬戶管理也放在這裡。這些上市公司絕大多數是民營控股,發起人股東多數為自然人,股價的大幅度上漲使這些股東賬面財富急劇增加,所產生的財富效應自然就成為深圳市房地產市場的購買力。

上海盡管也有股票交易所,但上市介紹優惠車貸利率公司主要是國有控股公司,股價上漲所帶來的財富雖然也會推動上海房價的上漲,但影響力難和深圳相比。北京雖然沒有證券交易所,但畢竟是經濟中心,股價上漲對房價的影響與上海類似。

照此思路推理,三、四線城市的房地產市場與股市之間的相關性應該較低。無論從投資者數量還是從上市公司的數量看,三、四線城市都無法和一線城市相比。

可見,在分析影響房價波動因素時不能忽視股市的作用。假如2016年股市仍然震蕩,則一線城市的房價同樣會出現轉折,反之,如果股市繼續走牛,則一線城市的房價還將上漲。

(作者為中國社會科學院金融所研究員)





本文來源:每日經濟新聞

責任編輯:鐘齊鳴_NF5619




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